Ремонт балкона в приватизированной квартире
Неустойчивые конструкции жилых домов рассыпаются на глазах. Разрушающиеся и небезопасные для жизни балконы – настоящая головная боль для жильцов, ведь непонятно кто является его прямым собственником, и, соответственно, кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире.
Права собственника
Право собственности на балкон распределено между владельцем приватизированной квартиры и жилищным фондом:
- крыша, козырек, парапет принадлежат владельцу;
- несущая стена и выступающая плита – собственность ЖКХ.
Соответственно, при условии признания плиты аварийной, за её восстановление несет ответственность коммунальная служба.
В соответствии с действующим законодательством РФ, собственник имеет все права на предоставление ЖКХ требований о капитальных ремонтных работах в связи с аварийным состоянием балкона (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 ).
Если по каким либо причинам в оказании услуг было отказано, а ветхий балкон несет угрозу жизни соседей и прохожих, то владелец квартиры может:
- самостоятельно совершить ремонт;
- подать иск в суд о взыскании потраченной денежной суммы.
Во время закупок стройматериалов и проведения работ, необходимо сохранять все чеки, для того что бы иметь все доказательства понесенных трат.
В обязанности хозяина приватизированной квартиры входит:
- замена поврежденных дверей, разбитых окон и оконных рам;
- укрепление парапетов;
- утепление балконных проемов;
- удаление ржавчины, плесени и прочих естественных разрушающих факторов;
- покраска фасада, покрытие балконных элементов антикоррозийными и антигнилостными веществами;
- контроль состояния внешних крепежей внутри балкона.
Обязанности ЖКХ
Владелец квартиры может не сомневаться в собственном праве на услуги коммунальщиков, ведь их ремонтные работы проводятся за счет средств, регулярно выплачиваемых жильцами в фонд ЖКХ.
Мониторинг состояния балконов жилых домов должен проводиться работниками дважды в год – осенью и весной.
В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда от 27 сентября 2003 года № 170, работники жилищно-коммунального фонда ответственны за следующие процедуры:
Правила приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми прописаны в действующем законодательстве РФ.
Как прописать ребенка в приватизированную квартиру? Ответ здесь .
Кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире?
Как было сказано выше, хозяин имеет законодательное право на получение необходимых восстановительных работ со стороны ЖКХ.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда предусматривают обязательные процедуры в проведении проектного ремонта балкона и лоджии.
Балконные плиты в составе общего фасада многоэтажного дома ремонтируются во время проведения комплексного или выборочного капитального ремонта, то есть плановой замене либо реставрации выбранных конструкционных и коммуникативных частей дома.
Герметизация стыков между панелями, утепление элементов фасада, возобновление лоджий и балконов относятся к перечню ремонтных работ (согласно Федеральному закону №185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 27 июля 2007 г.).
Правила и нормы технической эксплуатации жилья
От владельца требуются следующие профилактические меры:
- контроль плотности прилегания штукатурки или бетона к металлической основе, в местах отслоения, покрытие восстанавливается;
- перила и элементы фасада, ящики для цветов периодически обрабатываются водоотталкивающей краской, покраска оконных рам совершается раз в 4-5 лет;
- желательно утепление войлоком или поролоном по периметру балконной двери;
- размещение цветочных ящиков не должно вносить серьезных изменений в существующую планировку балкона, при отсутствии соответствующих наружных крепежей, ящики устанавливаются внутри.
Порядок действий
Перед тем, как обратиться к управляющей организации (УО) с требованием отремонтировать балкон, нужно, что бы его состояние было признано аварийным.
К наиболее очевидным повреждениям относятся:
- нарушение слоя бетонного покрытия;
- существенная коррозия конструкции;
- гидроизоляция стоков отвода воды не исполняет своих функций;
- сильно расшатан или снесен карниз, перила балкона.
Собираются доказательства повреждений (фото, показания очевидцев), составляется заявка с просьбой о ремонте и обоснованием его необходимости.
Подача заявления в управляющую компанию
Схема проведения документальной процедуры в 2015 году:
- для засвидетельствования повреждений нужно на имя официального представителя управляющей компании подать заявку на совершение восстановительных работ объекта в аварийном состоянии;
- предоставление актуальных фотоснимков балкона и его аварийных участков, их письменного подтверждения соседями;
- предоставление пояснительной записки с аргументированным обоснованием необходимости ремонта.
Обязательно упомянуть то, что разрушение балкона несет потенциальную опасность для жизни людей.
Документация оформляется в двух экземплярах:
- первый – для УО;
- второй обязательно остается у владельца квартиры.
Сохраняются все ответы официального представителя, переписку на всех этапах переговоров рекомендуется проводить заказными письмами. В случае судовых разбирательств, это будет единственным способом доказать факт обращения к УО.
Если многократные попытки получить ответ от организации не увенчались успехом, то есть смысл направить тот же пакет документов в местную администрацию, приложив к нему просьбу о рассмотрении данной проблемы и принятии мер в её решении.
Кроме того, привлечение внимания общественных правовых организаций и СМИ нередко является хорошим стимулом для ускорения процесса рассмотрения просьбы официальными лицами.
Для того чтобы не допустить полного обвала конструкции, и, как следствие, материальных и человеческих жертв, хозяева проводят ремонт своими силами.
Сохранив все платежки о приобретенных материалах и строительных услугах, они имеют право требовать от управляющей организации компенсации в судебном порядке.
Приватизированный участок в садовом товариществе является собственностью его владельца.
Интересует стоимость платной приватизации квартиры после марта 2015 года? Читайте тут .
Когда можно продать квартиру после приватизации, чтобы не платить налог? Подробности в этой статье .
Часто задаваемые вопросы
Отчаявшиеся владельцы аварийных балконов зачастую несут значительные материальные затраты во время их восстановления, полагая, что вероятность получения компенсации практически равна нулю.
Истории о равнодушии представителей ЖКХ и некомпетентности управляющих компаний чаще всего можно услышать от людей не знающих о большинстве своих прав и возможностей.
Обрушение плиты
Если плита на балконе вот-вот рухнет, то кто должен принимать решение о необходимости её ремонта? Поскольку плита принадлежит к фонду общего владения, то решение принимается на общем собрании владельцев жилья в многоквартирном доме.
На заседании они должны ознакомиться с протоколом осмотра объекта, в котором принимали участие члены товарищества.
Решение считается принятым, если «за» проголосовало не менее 2/3 от общего количества.
Ремонт устаревших перил
В каком случае можно претендовать на ремонт устаревших перил? В случае если балконные двери, окна, перила находятся в распоряжении нескольких владельцев, то эти части балкона считаются общественной собственностью.
То есть, если балкон совмещен для нескольких квартир, то можно подавать заявку о ремонте перил, как и в случае с несущей плитой.
Собственник или ЖЭУ?
Главный вопрос о том, кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире, если он относится к общей площади, имеет один ответ: ответственность несет ЖЭУ (согласно с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда).
Подаются документы в домоуправление, на подпись директору организации.
В заявке указываются:
Второй экземпляр бумаг остается на руках у собственника квартиры. ЖЭУ уполномочен ремонтировать только основную плиту. Парапет и прочие ограждающие элементы не относятся к их компетенции.
Процесс рассмотрения заявки можно ускорить, указав степень аварийности конструкции, её опасность. Приветствуется письменное подтверждение как можно большего числа соседей.
Кто должен нести расходы?
Например, если хозяева решили в 2015 году провести капитальный ремонт аварийной плиты, которая находится в общей собственности, то жильцы дома могут совместно выбирать того, к кому обращаться за помощью.
Возможны два варианта управления многоэтажным домом:
- владельцы квартир заключают договоренность с управляющей организацией о совместных плановых и ремонтных процедурах имущества (согласно со статьей 161. статьей 162 Жилищного кодекса РФ);
- всю ответственность несет жилищно-строительный кооператив или другой кооператив потребителей.
Собственники жилплощади являются его членами или же, не состоя в кооперативе, заключают договор о совместном содержании общего имущества (согласно с п.2 статьи 138 Жилищного кодекса РФ).
В обоих случаях все владельцы квартир обязаны вносить плату за содержание общего имущества, соизмеримую с долей его владения.
Жильцы оплачивают обслуживание и ремонт многоэтажного дома, а также счета регулярных взносов и платежей. Все случаи обязательств по несению расходов указаны в ч.6 статьи 155 Жилищного кодекса РФ.
На видео об обязанностях по ремонту балкона
Кто ремонтирует балкон
Жилые пятиэтажки ветшают, чего уж говорить об их балконах. Совершенно растрескавшиеся, разрушенные плиты балконов с ясно видимой арматурой – картина в последнее время, к сожалению, не столь уж редкая. Трудно представить, что кто-то рискнет выйти на такой балкон, ведь и самому порой становится страшно проходить под ним.
Вопрос – кто же ответственен за ремонт балкона — жилец или ЖЭУ (или УК), встал сразу же после приватизации квартир жильцами, поскольку к тому, чей же собственностью считать в итоге балкон, появилось два противоположных подхода. Одни рассматривают балкон в качестве части приватизированной квартиры, другие считают его составляющей фасада и, соответственно, собственностью дома. И если в первом случае за состояние балкона отвечает владелец квартиры,то во втором – ремонт производят за счет дома.
Законодательство о ремонте балконов
Таким образом, вопрос этот и по сей день остается спорным, и скорее всего по причине очевидных нестыковок в законодательстве. Например, в Жилищном кодексе балконы не являются частью «общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме», а согласно Постановлению Правительства РФ N491 от 2006 года, которое было принято позднее принятия кодекса, плиты балконов, наоборот, в это имущество как раз входят.
Обратимся к последнему Постановлению. В его Правилах четко отмечено, что «в состав общего имущества» включают:
- в) несущие ограждающие конструкции в многоквартирном доме, в том числе плиты перекрытий, фундаменты, несущие стены, плиты – балконные и иные, несущие колонны и иные конструкции;
- г) ненесущие ограждающие конструкции в многоквартирном доме, которые обслуживают несколько (более одного) жилых или (и) нежилых помещений (в том числе, двери и окна помещений, имеющих общее пользование, перила, парапеты и иные подобные конструкции.
Проще говоря, в многоквартирном доме на правах общей (долевой) собственности собственникам помещений принадлежат:
- все балконные плиты, поскольку они являются несущими ограждающими конструкциями (Правила п.2 пп. «в»);
- балконные двери и окна, которые имеют вход в помещение, предназначенные для общего пользования, типа общих коридоров, лестничных клеток, поскольку они относятся к ненесущим ограждающим конструкциям, обслуживающим несколько (более одного) жилых или (и) нежилых помещений (Правила п.2 пп. «г»);
- балконные перила, имеющие вход в помещения, находящиеся на общем пользовании, поскольку подобные перила относятся к ненесущим ограждающим конструкциям, которые обслуживают несколько (более одного) жилых или (и) нежилых помещений (Правила п.2 пп. «г»);
место отдыха — балкон
А вот внешние стены со стороны балконов вместе с их плитами относят общему имуществу поскольку это несущие ограждающими конструкции в многоквартирном доме (Правила п.2 пп. «в»).
Если обобщить все вышеизложенное, можно сделать вывод, что балконные плиты, которые входят в план квартиры согласно обмеру БТИ (Бюро технической инвентаризации), вместе с внешней стеной, к которой примыкают данные балконы, относятся фактически к общему имуществу в многоквартирном доме. Это означает, что они являются для собственников помещений объектом общедолевой собственности, а двери, окна и перила указанных балконов, соответственно, индивидуальной собственности.
Следовательно, при определении ответственного за ремонт балкона решающее значение имеет, какой именно его элемент нуждаются в этом ремонте: «общий» или «индивидуальный».
Если речь идет об элементе общего имущества, то основанием для принятия подобного решения является представленный на общее собрание акт осмотра, оформленный в соответствии с результатами осмотров этого имущества, со стороны правления ТСЖ и (или) других лиц (Правила п.п. 13 и 14). Решение принимается, как минимум, 2/3 голосов от общего числа проголосовавших.
Перечень тех услуг, их периодичность и качество, которые предоставляет управляющая организацией (или ТСЖ), связаны непосредственно с размером платы, определенным на содержание жилых помещений, а также на их ремонт. Он подлежит утверждению собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании (в случае УК). В случае ТСЖ в соответствии с уставом размер платы утверждают органы управления ТСЖ.
Для осуществления ремонта балконной плиты пишется заявление (в двух экземплярах) на имя директора управляющей организации. Один подписанный экземпляр остается у него, другой – у заявителя. Это неоспоримый документ, позволяющий подать в суд, если не будет удовлетворено требование. Для ускорения процесса нужно добиться признания балкона аварийным. представляющим угрозу для людей.
Хранитель домашнего очага
В России на сегодня очень много многоэтажек, которые строились на скорую руку во времена Хрущёва. Балконы в таких домах в большинстве своём изношены и создают угрозу жизни и здоровью жильцов. После перестройки квартиры в многоэтажках разрешили приватизировать, и получилось так, что ремонт теперь обязаны оплачивать сами жильцы. Однако встаёт вопрос: кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире? Входит ли ремонт балкона в статью «содержание жилья» или «капремонт»?
Кто должен ремонтировать балкон по закону
Российское законодательство пока не совершенно и в разных правовых актах можно встретить противоречия. Сразу же после приватизации квартира становится собственностью жильцов, а по поводу балкона законодатели говорят двояко.
В Жилищном кодексе названы все элементы многоэтажки, признаваемые общим имуществом, то есть, ремонтируемые за счёт дома, и балконы там не указаны. Но в Постановлении №491, которое было принято в 2006 году, то есть, после принятия Жилищного кодекса, плиты балконов как раз входят в общее имущество дома.
В правилах Постановления чётко сказано, что общим имуществом признаются в том числе:
- несущие конструкции многоэтажки (в том числе фундаменты, плиты перекрытий, несущие стены, балконные плиты и другие несущие плиты и колонны);
- несущие конструкции многоэтажки, использующиеся владельцами нескольких квартир (в том числе двери и окна балконов общего пользования, парапеты, перила и другие конструкции).
Отсюда можно сделать вывод о том, что собственников у балкона два.
Право собственности на балкон
По смыслу указанного Постановления общим имуществом многоэтажки можно 
признать:
- все балконные плиты;
- балконные окна и двери, ведущие в общее помещение, использующееся владельцами нескольких квартир (на общих балконах, имеющих выход в общие коридоры);
- балконные перила и парапеты (если балкон опять же общий);
- внешние стены всех балконов (так как это несущие ограждающие конструкции многоэтажки).
То есть, балконные плиты, входящие в техплан квартиры вместе с несущей стеной, к которой примыкает балкон – это фактически долевая собственность всех жильцов дома. а двери, окна и перила балконов – частная собственность.
Как инициировать ремонт балкона
Решающее значение при назначении ответственного за ремонт имеет факт того, общий это элемент дома или индивидуальный. Если угрозу несёт общий элемент, то на общее собрание нужно вынести вопрос о его капитальном или текущем ремонте.
Перед собранием нужно составить акт осмотра, подписанный представителем правления ТСЖ, ЖСК или управляющей компании. Решение принимается, если за ремонт проголосуют минимум 2/3 голосов от числа присутствующих.
Если состояние балконной плиты угрожает жизни или здоровью жильцов, действовать нужно незамедлительно, проведя оценку аварийности .
Для признания балконной плиты аварийной на имя председателя ТСЖ, ЖСК или директора управляющей компании нужно написать заявление с требованием оценить аварийность. Заявление можно подкрепить фотографиями и подписями соседей.
Чтобы заявление не попало в долгий ящик, нужно подготовить две его копии. одну из которых зарегистрировать (принявший её должен расписаться в получении заявления прямо под текстом, расшифровать свою подпись, указать должность и поставить дату принятия) и оставить у себя. Вторая копия остаётся у адресата.
На заявление по закону об обращениях должен поступить мотивированный ответ максимум через месяц с момента его регистрации. Если ответа не поступило, доступны средства:
- можно обратиться в суд на бездействие должностных лиц с требованием о проведении оценки аварийности и ремонта;
- или самостоятельно отремонтировать балкон, а израсходованные деньги взыскать через суд (к иску нужно будет приложить все чеки на стройматериалы, договоры подряда и акты выполненных работ).
Вместе с тем аварийным состоянием балкона можно признать :
- разрушение бетонного защитного слоя плиты;
- коррозия закладных металлических элементов и арматуры;
- разрушение гидроизоляции металлических сливов;
- обрушение карниза;
- нарушение устойчивости ограждения.
Если такие повреждения обнаружились, нужно срочно принимать меры по восстановлению.
Напоминаем о том, кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире :
- плиты, ограждение и несущую стену дома ремонтирует ТСЖ, ЖСК или управляющая компания за счёт собственных средств ;
- двери и окна на балкон, парапет и его крышу ремонтировать обязан собственник квартиры .
