- ▪ Главная
- ▪ Перепланировка это
- ▪ Этапы и документы
- ▪ Адреса и контакты служб
- ▪ Отзывы
Согласно действующему законодательству, перепланировкой считается любое несоответствие между фактической планировкой помещения и поэтажным планом БТИ (Бюро Технической Инвентаризации).
Перепланировка помещений, так же как и переоборудование, является частью переустройства помещений – проведения в них мероприятий, связанных с изменением месторасположения, размеров, состава и/или функционального назначения, а также инженерного оснащения.
К перепланировке и переоборудованию помещений относятся:
-перенос, разборка и возведение новых межкомнатных перегородок;
-перенос и устройство дверных проемов;
-разукрупнение многокомнатных квартир;
-пробивка проемов в несущих конструкциях;
-частичный снос несущих конструкций;
-устройство и переоборудование тамбуров;
-увеличение размеров кухни, санузлов, коридора и комнат;
-изменение месторасположения кухни или с/у;
-объединение ванной и туалета;
-устройство дополнительных кухонь и санузлов;
-расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
-объединение двух и более квартир;
-установку бытовых электроплит взамен газовых плит;
-перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов;
-устройство дополнительных вентиляционных каналов;
и другие виды работ.
Если задуманные вами изменения помещения подпадают под один из этих пунктов, вам понадобится официальное разрешение государственных органов.
Запрещенные изменения:
1. Не допускается переоборудование и перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников.
2. Не допускаются мероприятия:
— нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, технических и эксплуатационных нормативных документов, действующих для жилых зданий;
— ведущие к ухудшению условий эксплуатации жилого фонда;
— ухудшению условий проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
3. Запрещается установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
4. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструктивных работ либо реконструкции жилых домов.
— снос вентиляционных каналов;
— заключение газовых труб в стены;
— присоединение коридора лестничной площадки;
— затруднение доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
— образование комнат без естественного освещения и отопительных приборов;
— перенос ванной комнаты и кухни.
Не является перепланировкой:
Все, что не касается предыдущего пункта, не является перепланировкой и не требует согласования. Также не требуется согласовывать следующее:
— изменение направления открывания дверей;
— установка дополнительной двери в существующем проеме, вторая входная дверь;
— обычный косметический ремонт;
— замена сантехнического оборудования на идентичное;
— установка или замена встроенной мебели;
— установка и замена антресолей;
— установка и замена встроенных шкафов.
Что является перепланировкой
Осуществляя ремонт квартиры, большинство жильцов не подозревают о том, что производимые изменения, даже незначительные, являются перепланировкой. Перечень изменений планировки квартиры, подпадающих под определение «перепланировка», довольно обширный. О том, что является перепланировкой, можно узнать из соответствующего раздела жилищного кодекса Российской Федерации, а также из местных законодательных актов ( для Москвы – постановления правительства №73-ПП и №883-ПП).
Существует четкое юридическое определение того, что является перепланировкой. Оно гласит, что любое изменение технических и функциональных параметров жилого помещения, влекущее изменение поэтажного плана БТИ, является перепланировкой. Что подразумевается под техническими и функциональными параметрами жилого помещения?
Что является перепланировкой?
Ну, во-первых. месторасположение стен. колонн, дверных и оконных проемов, встроенных шкафов. внутренних лестниц, стояков вентиляции и канализации, сантехнического оборудования и кухонных плит. Все эти элементы планировки квартиры и их изменения отражаются в поэтажном плане БТИ.
Во-вторых. элементы фасада здания, такие как остекление балкона (лоджии), наружный блок кондиционера, спутниковые и иные антенны, защитные сетки окон и другие наружные конструкции, влияющие на архитектурный облик дома. Несмотря на то, что все перечисленные элементы не отражаются в документах БТИ, их установка либо замена также подлежит согласованию. Например, в Москве жильцы нередко устанавливают на фасадной стене квартиры наружный блок кондиционера, что является перепланировкой. И не подозревают, что для этого необходимо иметь согласованный проект.
В-третьих. жилое либо нежилое и функциональное назначение каждого отдельного помещения. То есть, если в жилой комнате часть площади выделить в гардеробную. то в экспликации к поэтажному плану БТИ статус данной площади поменяется на нежилой. А в списке помещений добавится дополнительная графа.
Также необходимо учесть, что является перепланировкой изменение конструкции полов (например, заливка выравнивающей стяжки), перенос электрической плиты, замена газовой плиты на электрическую, демонтаж сантехнического оборудования, в некоторых случаях – перенос полотенцесушителя.
Варианты согласования перепланировки
Все перечисленные виды работ подлежат согласованию по одной из двух регламентных схем – по эскизу и по проекту. Эскизный вариант согласования также называют перепланировкой в уведомительном порядке. Эта процедура предполагает проведение ремонтных работ без получения разрешения от Мосжилинспекции. После того, как работы окончатся, следует отметить на копии поэтажного плана квартиры изменения в планировке и подать этот эскиз вместе с заявлением на согласование ремонта. По прошествии некоторого времени к вам на квартиру выйдет инспектор для проверки соблюдения строительных норм и зарегистрирует планировку как согласованную.
Раздел техпаспорта с поэтажным планом квартиры, фото:
Что является перепланировкой по эскизу:
- перестановка сантехнических приборов в габаритах санузлов и кухонь;
- перестановка нагревательных и отопительных приборов (колонок, радиаторов);
- демонтаж ненесущих перегородок (кроме межквартирных) и устройство ненесущих перегородок из легких материалов;
- устройство проемов в ненесущих перегородках (кроме межквартирных) и заделка существующих дверных проемов;
- замена либо установка дополнительного инженерного оборудования, а также его демонтаж (при условии сохранения стояков водоснабжения и канализации).
Проект перепланировки, фото:
Перепланировка квартиры по проекту — мероприятие, на которое потребуется больше денег и времени. Прежде всего стоит заказать проект перепланировки (только у компании с допуском СРО на разработку проектной документации). Если планируете затрагивать несущие конструкции здания, то потребуется и техническое заключение от автора проекта дома. Дополнив проект остальными документами подаете их в МФЦ и около полутора месяцев ждете решения по своему заявлению. После того как Мосжилинспекция выдаст распоряжение на начало ремонтных работ, можно приступать к строительным мероприятиям. Закончив ремонт вы ставите об этом в известность Мосжилинспекцию и они обеспечивают явку на вашу квартиру инспектора для приемки ремонта после перепланировки. В остальном порядок согласования тот же что и в примере выше.
Что является перепланировкой по проекту:
- устройство проемов в несущих стенах. перекрытиях и межквартирных перегородках;
- устройство внутренних лестниц;
- устройство несущих стен и перегородок из тяжелых материалов с увеличением нагрузок на перекрытия;
- устройство или перенос санузлов и кухонь;
- замена газовой плиты на электрическую;
- замена (установка дополнительного) инженерного оборудования, влекущая увеличение водо- или энергопотребления, либо замену или прокладку новых подводящих сетей;
- изменение конструкции полов с увеличением нагрузок на перекрытия;
- остекление лоджий и балконов;
- объединение лоджий либо балконов с внутренними помещениями;
- установка кондиционеров, антенн, защитных сеток и других наружных технических средств.
При проведении любого ремонта предварительно лучше осведомиться о том каким образом его необходимо согласовывать. Сотрудники МФЦ не всегда хорошо знакомы со строительными нормами и правилами, потому рекомендуем обращаться к специалистам в согласовании перепланировок, к которым мы относим и нашу компанию. В случае надобности мы разработаем все необходимые документы и проведем процесс согласования перепланировки вплоть до получения нового техпаспорта квартиры. Звоните нам или пишите на электронную почту.
Что по стандартам считается перепланировкой
У каждого владельца дома со временем возникает желание перемен — не просто иначе обставить комнаты, сменить интерьер и покрасить стены, а заняться капитальным ремонтом, который решит, наконец, многие накопившиеся проблемы неудобства, расширит или сузит пространство и плоскости, преобразит жилье и подарит ему второе дыхание.
Предвкушая будущие изменения, стоит оценить рамки реконструкции — не попадет ли она под понятие «перепланировка» и что нужно учитывать при этом.
Жилищный кодекс РФ четко указывает, что считается перепланировкой любой капитальный ремонт жилья, после которого требуется запись изменений в его технический паспорт.
Если в планируемом ремонте предполагаются преобразования, отражаемые в плане БТИ. то придется запрашивать перепланировочный проект жилья .
Обзор терминов
Итак, четкое указание на сущность и что значит перепланировка можно увидеть в Жилищном кодексе и нормативно-правовых актов муниципалитетов.
Юридическая терминология гласит, что перепланировка — всякое преобразование функциональных и технических свойств жилой недвижимости, отражающееся в изменениях поэтажного плана инвентаризации.
По состоянию на 2017 год к изменениям поэтажного плана БТИ относятся:
- Изменение расположения стен, дверных проемов, окон, колонн, внутренних межэтажных лестниц, встроенных шкафов, сантехники, кухонной техники, стояков канализации и вентиляции.
- Изменение функциональной цели помещений внутри дома. Например, если часть кухни переделать в отдельную кладовую, это помещение автоматически перейдет в разряд нежилых помещений, которые проецируются в плане БТИ.
- Изменение фасадных частей жилого помещения: закрытие балконов и лоджий (остекление), выход на фасад блока кондиционера, спутниковых тарелок, радио- и других антенн, установка сеток на окнах или других элементах фасада. В общем — изменения, отражающиеся на архитектуре дома. Такие мероприятия не влияют на план инвентаризации, но также требуют согласования проекта перепланировки .
Удивит многих, что считается перепланировкой также изменение структуры и конструкции пола (установка ламината к этому не относится). Например, новая стяжка, встраивание системы теплых полов.
Перемещение кухонной плиты, смена газовой плиты на электрическую и наоборот, передвижение кухонной сантехники — все это перепланировка
Что и когда считается перепланировкой
Если говорить подробно и в деталях, то попадают под требование проектного согласования следующие мероприятия:
- разбор, передвижение, постройка межкомнатных перегородок (т.е. стен);
- перемещение и установка дверей;
- уменьшение квартир с больших количеством комнат;
- образование проходов в несущих стенах, конструкциях;
- снос части несущей конструкции;
- образование или преобразование тамбура;
- изменение размеров коридора, санузла, кухни;
- изменение нахождения санузла или кухни;
- соединение санузлов (туалета и душевой/ванной);
- образование новых санузлов, кухонь;
- увеличение жилого помещения за счет нежилых площадей (гардеробной, кладовой);
- соединение квартир — двух и более;
- смена газовых плит на электрические;
- перемещение точек электросети и самой электросети, элементов системы отопления, газовых устройств;
- установка вентиляционных каналов.
На практике перепланировка трехкомнатной квартиры чаще всего реализована в виде объединения гостиной с кухней, а также объединением ванной комнаты с санузлом для увеличения общей площади.
С возможными вариантами перепланировки однокомнатной квартиры можно ознакомиться по ссылке .
Для таких ремонтных работ вальяжная свобода действий неприемлема и необходимо получить разрешение соответствующих органов власти.
Есть также список реконструкций, строго запрещенных законодательством, среди них:
- Капитальный ремонт, попадающий под понятие перепланировки, с которым не согласны какие-либо из дееспособных жильцов дома/квартиры или собственники жилья.
- Перепланировка, не соответствующая хотя бы одному из условий:
- соблюдение норм, установленных с целью технической, санитарно-гигиенической, строительной и эксплуатационной безопасности жилья;
- допускается ухудшение условий эксплуатации жилого дома;
- допускается ухудшение условий проживания хотя бы одного жильца дома/квартиры;
- Перепланировка, связанная с возведением или сносом несущих стен и конструкций, при которой образуется помещение без естественного дневного света или элементов отопления.
- Ремонт, влекущий перемены в архитектурном облике здания.
- заключать трубу газа в стену;
- сносить вентиляцию;
- присоединять коридор и лестничную площадку;
- менять положения кухни и ванной/душевой;
- создавать препятствия для доступа к коммуникациям и отключающим приборам.
Не входит в сферу перепланировки:
- косметический ремонт;
- установка еще одной двери в проеме;
- монтаж двойных дверей при входе;
- изменение направления открытия-закрытия дверей;
- замена встроенной мебели — шкафов и пр. перестановка мебели;
- замена сантехники на аналогичную.
Таким образом, видна четкая разница между капитальным ремонтом-перепланировкой и незначительными реконструктивными мероприятиями.
Все перечисленные варианты перепланировки возможны и распространены на такой вид жилья, как квартира. При этом согласование такого ремонта следует осуществить с жилищными службами по одному из путей — по проекту либо по эскизной схеме, последнее имеет альтернативное название «перепланировка уведомительного характера».
Разрешение на перепланировку выдает жилищная инспекция. В эту же службу подаются копии документов после проведенного ремонта, чтобы инспектор смог осмотреть квартиру и сверить действительные преобразования с отраженными на бумаге планами.
Эскизная схема применяется при таких видах реконструкции, как:
- перемещение сантехники санузла или кухни;
- перемещение элементов отопления, радиаторов;
- снос перегородок, не относящихся к несущим;
- демонтаж дверных проемов стен, не относящихся к несущим;
- демонтаж или обновление инженерных коммуникаций и устройств отключения.
Эскиз, как видно, подходит для более-менее незначительных преобразований. В случае крупной и серьезной перепланировке потребуется проектное согласование. Проект формируют специалисты, перед этим составив техническое заключение и основываясь на него. С готовым проектом необходимо отправиться в МФЦ и сдать документы. Через 6 недель придет ответ — одобрение либо отказ.
Проект необходим при следующих видах реконструкции:
- монтаж дверей и окон в несущих стенах;
- установка лестницы внутри жилища;
- монтаж перегородок и других конструкций из тяжелых материалов, создающих значимую нагрузку на дом;
- изменение положения санузлов и кухни;
- смена газовой плиты на бытовую;
- остекление балкона;
- монтаж оборудования, которое увеличит затраты каких-либо коммунальных услуг;
- и другие виды работ.
После выполнения планировки (если МФЦ выдал одобрение), необходимо вновь продемонстрировать специалистам жилищной инспекции документы о перепланировке и позволить им провести проверку на соответствие
Панельный дом
В панельном доме осуществлять планировку сложнее всего из-за большого числа несущих конструкций. Составление проекта в панельный дом по внесению изменений в несущие конструкции в возложено именно и только на ту фирму, которая произвела здание. Это необходимо в целях безопасности жилищного фонда.
Формируя проект, инженеры фирмы обращают особое внимание на такие характеристики:
- степень износа несущих стен;
- степень изменения нагрузки на несущую стену в результате реконструкции;
- число этажей над квартирой (в квартирах, расположенных на верхних этажах, выполнять ремонт, связанный с несущими конструкциям, получить разрешение проще);
- наличие или отсутствие дополнительных проемов в несущих стенах соседних квартир.
Если удалось согласовать проект, то можно приступать к работам. Некоторыми нюансами ремонта в панельном доме является, например, ограничение по ширине дверных проемов — не более 90 см. Или инструменты, которыми производится образование проема — без вибрации. Созданный проем необходимо также укрепить специальными металлическими опорами в виде уголков.
После завершения работ опять же следует обратить в жилищную инспекцию и вызвать комиссию для осмотра перепланированных помещений и сверки с проектом. Если ремонт проведен в соответствии со схемой, инспектор подписывает акт о заключении перепланировки. Затем владельцу жилья придется обратиться в техинвентаризацию, чтобы зафиксировать в техническом паспорте все осуществленные перемены.
Образец акта о заключении перепланировки — страница 1
Образец акта о заключении перепланировки — страница 2
Нежилое помещение
Если имеющееся нежилое помещение не отвечает требованиям и функциям, для которых оно предназначено, в тоже можно провести перепланировку по тем же принципам, что и для жилого дома.
Для получения разрешения на ремонт должны быть собраны:
- заявление собственника;
- документ, удостоверяющий право собственности;
- оплаченная государственная пошлина;
- согласованное одобрение организации, в чьем ведении находится помещение;
- техпаспорт.
Если помещение расположено в жилом здании, следует получить разрешение на перепланировку от всех обитателей дома. В случае нежилого здания согласие необходимо получить от администрации, под контролем которой располагается помещение и здание.
Дальнейшая процедура документооборота и самих ремонтных работ идентична вышеизложенным.
Исключения из правил
В том случае, если перепланировка выполнена без согласования, без проекта, декларации, без разрешения, добросовестный владелец должен действовать по следующей схеме:
Для последнего, судебного этапа нужно собрать пакет документов:
- то самое разрешение от органов МЧС и пр.;
- новый технический паспорт;
- документ, удостоверяющий право собственности;
- заключение проектного специалиста о безопасности проведенной перепланировки.
Если все действия выполнить правильно, суд признает ремонт законным.
Варианты перепланировки двухкомнатной квартиры зависят от особенностей здания, чаще всего, если это позволяет конструкция, две комнаты объединяют в одну общую студию.
Какие возможны варианты перепланировки «распашонки», можно узнать отсюда .
Нужно ли брать согласование на перепланировку ванной комнаты, читайте здесь .
