Узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Как самостоятельно узаконить перепланировку в квартире. Узаконивание в суде и административным путем

Неузаконенная перепланировка — довольно распространенная ситуация на современном рынке недвижимости, которая может при отчуждении жилья доставить немало хлопот своему владельцу. Чтобы избежать проблем с узакониванием перепланировки, лучше, конечно, вообще не заниматься ею без предварительного согласования, ведь рано или поздно согласовывать самовольные перепланировочные действия все равно придется.

Если же правовладелец жилья не позаботился о правильном оформлении своих планировочных решений, ему или новым собственникам жилья придется столкнуться с необходимостью узаконивания. При этом алгоритм согласования выполненных изменений будет несколько сложнее, чем при законно проводимой перепланировке.

Зачем нужно узаконивать перепланировку?

Правообладатель жилья столкнется с необходимостью получения всех необходимых разрешений и легализации сделанных в квартире изменений при намерении совершить юридические действия с собственным жильем (продать, передать в наследство, приватизировать, оформить договор дарения ). К тому же о незаконно выполненной перепланировке может стать известно коммунальным службам и контролирующим госорганам, которые обяжут правообладателя жилья узаконивать перепланировочные решения либо приводить все измененные конструкции к первоначальному состоянию.

На практике о самовольной перепланировке, если о ее узаконивании собственник не позаботился заблаговременно, становится обычно известно при регистрации сделок. Любые сделки с недвижимыми объектами подлежат императивной регистрации в Росреестре, а одним из требуемых документов для совершения регистрационной процедуры выступает поэтажный план регистрируемого жилого объекта. На этом плане технический работник БТИ обязательно обозначит несанкционированные изменения красными линиями. И даже если в БТИ нет сведений о перепланировке, замалчивать данный факт при совершении сделки не рекомендуется.

По закону, регламентирующему госрегистрацию прав на недвижимость, самовольная перепланировка не включена в перечень нормативных оснований для отказа в проведении регистрационной процедуры.

Тем не менее, при отчуждении жилья факт несанкционированных перепланировочных изменений может иметь достаточно негативные последствия для продающей стороны.

Если факт незаконной перепланировки был выявлен до отчуждения объекта, в регистрационном свидетельстве в разделе «обременения» делается запись о несанкционированной перепланировке. Из-за подобного обременения жилья многие потенциальные покупатели отказываются от покупки, особенно если сделка предполагает ипотечное кредитование.

Чтобы обезопасить себя при покупке, специалисты советуют потенциальным приобретателям жилья самостоятельно сверить текущую планировку с поэтажным планом, даже когда красные линии БТИ на плане квартиры отсутствуют. Если же покупатель соглашается купить жилье с таким обременением, продавцу обычно приходится делать существенную скидку, ведь приобретателю квартиры потребуется в дальнейшем потратить время и средства на узаконивание интерьерных идей бывшего владельца. Размеры скидки, как правило, зависят от характера изменений. Чем сложнее перепланировочные решения, тем дороже их легализация.

Соответственно, узаконивать перепланировку перед продажей необязательно, если имеется согласие покупателя жилья. Если же продавец скрыл от покупателя факт перепланировки, последний может впоследствии оспорить в суде сделку, и добиться расторжения договора купли-продажи квартиры сославшись на отсутствие в в нём существенного условия, скрытого продавцом.

В каких случаях провести сделку с жильем невозможно?

Как уже было сказано, наличие перепланировочных изменений, даже если в документации БТИ фигурируют красные линии, не выступает безусловным основанием отказа в госрегистрации. Но есть и изменения, с которыми совершить сделку не удастся .

К примеру, когда в ходе перепланировки правообладатель объединил две квартиры или присоединил к своему жилью часть межквартирного коридора, и в итоге поменялась площадь жилья, регистрацию сделки не проведут.

При изменении площади жилья прежний объект жилой недвижимости юридически перестает существовать, и правообладателю придется для отчуждения жилья сначала узаконивать изменения (если это вообще возможно), а потом заново регистрировать права собственности на изменившийся объект.

Ответственность за незаконную перепланировку

Поскольку самовольная перепланировка выступает незаконным действием, законодатель устанавливает штрафные санкции и иные неблагоприятные для правообладателя жилья меры ответственности за ее проведение.

Сейчас штраф, согласно статье 7.21 российского КоАП, составляет 1000-1500 рублей при перепланировке жилых домов или жилых помещений, не являющихся частью многоквартирного дома, и 2000-2500 рублей при осуществлении перепланировки правообладателем жилья в многоквартирном доме.

К тому же согласно 29 статье (части 3, 5) российского Жилищного кодекса, правонарушителя могут обязать восстанавливать первоначальный вид квартиры. А при игнорировании названных предписаний можно вообще лишиться жилья.

Соответственно, о возможности узаконивания перепланировки все-таки стоит задуматься еще перед ее проведением, даже если вы в ближайшем будущем вовсе не планируете проводить никакие согласовательные процедуры. В будущем ситуация может измениться, и придется делать дорогостоящую перепланировку, чтобы вернуть объект к первоначальному состоянию.

Когда можно узаконить перепланировку?

Согласно положениям Жилищного кодекса, перепланировка может быть сохранена и, соответственно, узаконена, если произведенные изменения в планировке объекта не нарушают права, законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью.

При выполнении работ, касающихся перепланировки, категорически запрещено:

увеличивать кухню, санузел за счет части жилой комнаты, если в результате названных действий площадь комнаты станет существенно меньше (уменьшится на 25% и больше);
сносить, менять несущие домовые конструкции;
объединять комнату и кухню, когда на кухне монтирована газовая плита;
переносить общедомовые коммуникации;
переносить санузел и ванную комнату (исключение — квартиры на первом этаже, под которыми нет других жилых помещений);
расширять комнаты за счет балконной площади.

Порядок узаконивания самовольной перепланировки

Правообладатель жилья, выполнивший незаконную перепланировку, может легализовать изменения в административном и судебном порядке. Административная процедура узаконивания схожа с порядком согласования законной перепланировки до осуществления строительных работ.

Административный порядок узаконивания самовольных перепланировок

1. Обратитесь в компетентный орган. выполняющий согласование перепланировок, по местонахождению жилья. В зависимости от конкретного населенного пункта таким органом могут выступать:

специализированные жилинспекции,
отделы капитального строительства местной администрации и др.
Так, в Москве согласованием перепланировок занимается Мосжилинспекция,
а в Санкт-Петербурге — межведомственные комиссии, действующие при районных администрациях.

Если у вас нет вопросов относительно узаконивания перепланировки, которые требуют компетентных разъяснений, и уже готова вся требуемая документация, можно обратиться и в МФЦ. Однако если есть вопросы, к какому виду относится выполненная перепланировка, требуется ли выполнять процедуру легализации, лучше обращаться непосредственно в специализированный орган, ведь специалисты МФЦ могут быть и не совсем компетентны в подобных вопросах.

Даже если вы пришли только за консультацией, желательно представить специалистам технический паспорт жилья, поэтажный домовой план и экспликацию. При отсутствии названных бумаг их потребуется заказывать в БТИ.

Если перечисленная документация была получена до выполнения перепланировки, требуется отметить произошедшие конструктивные изменения.

2. Закажите проект осуществления перепланировки или самостоятельно выполните эскиз.

Проекты перепланировок выполняются специализированными компаниями или предпринимателями, обладающими разрешением на такие работы и состоящими в саморегулируемых организациях. Компании, занимающиеся разработкой проектов, сами проведут согласования готового проекта в СЭС, территориальном Роспотребнадзоре, в органах пожарного надзора и архитектурно-планировочном управлении.

Эскиз, созданный самостоятельно владельцем квартиры, обычно оформляется непосредственно на имеющемся плане жилья. По правилам, необходимо зеленым цветом отметить возводимые архитектурные элементы, а красным цветом обозначить те элементы, которые планируется снести.

Отметим, что по эскизу можно оформить далеко не все планируемые перепланировки. Так, в эскизе возможно отобразить предполагаемый монтаж либо демонтаж стен, не являющихся несущими конструкциями, переоборудование оконных проемов, перемену изначальной конфигурации санузла и иные не слишком серьезные перепланировочные изменения.

А, например, при монтаже инженерных коммуникаций, не предусматриваемых архитектурным проектом, потребуется легализация по проекту.

По ссылке можно посмотреть более подробно, какие виды перепланировки можно, а какие нельзя оформлять с использованием проекта и эскиза.

3. Соберите пакет документов и представьте бумаги в компетентный орган либо МФЦ.

Для узаконивания перепланировочных изменений потребуются:

Заявление правообладателя жилья (его представителя). Если перепланированное жилье является долевой собственностью, заявление подписывается каждым сособственником, либо заявитель, подающий документацию, должен иметь нотариальную доверенность от каждого правообладателя.
Правоустанавливающую документацию жилья (регистрационное свидетельство, договор соцнайма, арендное соглашение и др.). Если заявителем, легализующим перепланировку, выступает арендатор либо наниматель жилья, вместе с правоустанавливающей документацией потребуется представить письменное согласие квартирного собственника на выполнение работ.
Технический паспорт перепланированного жилого помещения, поэтажный план, экспликация.
Проект либо эскиз выполненной перепланировки. В первом случае дополнительно подается соглашение с проектной организацией.
Техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных изменений.
Разрешительные заключения компетентных госструктур: Роспотребнадзора, органа пожарного надзора, СЭС и территориального архитектурно-планировочного управления.

Некоторые документы не являются обязательными к представлению (техпаспорт, заключения компетентных органов, поэтажный план), и орган, согласовывающий перепланировки, может их запрашивать самостоятельно. Однако, на практике, ждать результатов такого межведомственного взаимодействия не всегда целесообразно, поскольку это увеличивает срок согласовательной процедуры.

4. Получите решение о легализации перепланировочных изменений или отказ в их узаконивании.

Законодатель предусмотрел 45-дневный срок для вынесения решения о согласовании перепланировки. Срок исчисляется с даты представления согласовательной документации. Еще 3 дня дано на то, чтобы компетентный госорган направил решение заявителю.

В согласовании перепланировки может быть отказано, например, если полномочные сотрудники органа, проводящего согласование, посчитают произведенные в квартире изменения недопустимыми или будут обнаружены ошибки в проекте. В этом случае у правообладателя только одна возможность легализовать перепланировку (если только речь не идет о заведомо несогласуемой по закону перепланировке) — обращение в суд, которое должно осуществляться в трехмесячный период после получения отказа.

5. При положительном решении жилинспекции представьте его в территориальный отдел БТИ для занесения согласованных изменений в техдокументацию квартиры.

Судебный порядок узаконивания

Порядок действий при судебной легализации перепланировок выглядит следующим образом:

1. Составьте иск об оспаривании отрицательного решения жилинспекции (иного компетентного органа) и подайте его в районный суд, приложив документы:

письменный отказ жилинспекции в согласовании перепланировки;
правоустанавливающую документацию на жилье;
техпаспорт жилья, поэтажный план с экспликацией;
квитанцию об оплаченной госпошлине;
перепланировочный проект либо эскиз;
соглашение с проектной компанией, выполнявшей проект;
заключения компетентных вышеперечисленных госструктур;
иную документацию, составляющую доказательную базу истца.

2. Принимая участие в заседании суда, попытайтесь доказать 3 основных факта:

выполненная перепланировка жилья не нарушает права граждан и не образует угрозу для их жизни либо здоровья;

перепланировочные работы произведены в соответствии с нормативными требованиями;

вы предприняли возможные меры для согласования перепланировки.

Иногда судья может назначить строительно-техническую экспертизу для выявления нарушений (либо отсутствия нарушений) при выполнении перепланировки. Оплата экспертного исследования будет возложена на сторону, ходатайствующую о проведении экспертизы.

3. При положительном решении суда представьте его в территориальный отдел БТИ для занесения согласованных изменений в техдокументацию квартиры.

Получить консультацию и юридическую помощь по любым вопросам, связанным с перепланировкой, вы можете с помощью онлайн-формы слева в нижнем углу страницы.

Стоимость узаконивания

Расходы по легализации проекта складываются из нескольких составляющих (стоимости выполнения проекта, госпошлины, цены изготовления технической документации БТИ, судебных издержек и др.) и зависят от сложности перепланировочных работ, срочности оформления проектной документации и других факторов.

Так, сумма штрафа за самовольную планировку составит 2000-2500 рублей. Стоимость составления проекта может варьироваться в зависимости от региона (примерно от 4 тысяч рублей). Цена оформления техпаспорта — 900 рублей. Госпошлина при судебном узаконивании перепланировки для граждан — 300 рублей. Если вы пользуетесь услугами посреднических фирм, проводящих легализацию изменений, издержки повышаются на сумму посреднических услуг.

Оставить комментарий Отменить комментарий
Как узаконить перепланировку квартиры
Самостоятельная перепланировка квартиры

Изменение расположения и конфигурации жилых и технических помещений в жилье определяется как перепланировка квартиры в панельном доме. Чтобы официально узаконить перепланировку квартиры требуется разрешения со стороны муниципальных органов, занимающихся вопросами ЖКХ, БТИ, других организаций, с занесением произведенных изменений в тех.паспорт жилплощади.

Функциональное назначение внутренних помещений, комнат не изменяется, переживает реконструкцию полезная площадь, которая увеличивается (пример объединение комнаты с кухонным помещением), уменьшается (дополнительный туалет), по желанию хозяина, по его виденью, как должен выглядеть интерьер современного жилища.

По закону РФ от 2016 года всякая переделка, перепланировка помещения требует со стороны муниципальных органов разрешения или согласования.

Проблемы возникают по причине непонимания собственниками непосредственного определения перепланировки, других производимых в помещении работ по улучшению качества проживания гражданина.

Перепланировка квартиры, ремонтные работы, производимые с разной интенсивностью, целью, делятся:

Косметические. Мелкие работы по отделке стен, полов, потолков помещения, без изменения расположения технических, жилых комнат, уменьшения (увеличения) их площади, посредством монтажа, демонтажа перегородок, несущих конструкций, потолка, пола и т.п. Включают так же типовой монтаж, демонтаж технологического оборудования с целью замены, установку, реконструкцию встроенной мебели. Никаких разрешений со стороны государственных контролирующих органов не нужно.
Средняя сложность. Ремонт и реконструкция старых перегородок, стен, установка на их место новых, без изменений проектного расположения. Включает закладку оконных, дверных проемов, установку нового технологического оборудования, его демонтаж, без изменения расположения основных стояков. Требуется согласование с соответствующими муниципальными службами на самостоятельную реконструкцию.
Капитальные, сложные. Переустройство, перепланировка помещения, затрагивающие важные несущие конструкции, пол, потолки, с возможными негативными последствиями. Обязательное получение разрешения на проведение необходимых работ со стороны уполномоченных муниципальных органов. Выданное по результатам согласования и проверки, перед началом работ и после их окончания соответственно.
Категорически запрещенные. Все работы запрещенные законодательством Российской Федерации. В случае проведения последних, узаконить подобные изменения не представляется возможности ни в каких вариантах. При приватизации, реализации, обмене, совершении иных коммерческих сделок, хозяина ждут проблемы, да и стоимость недвижимости будет иной.

Разновидности перепланировки квартиры

Стандартная перепланировка квартиры бывает:

Упрощенная. Смещение, реконструкция внутриквартирных стен, переустройство оконных, дверных проемов, их заделка, перенос. На элементы перекрытия нагрузка не увеличивается. Работы выполняются по согласованному с соответственными службами плану-эскизу.
Усложненная. Уменьшение, увеличение полезной площади посредством создания дополнительных, изменения существующих помещений. Динамическая нагрузка на основные элементы перекрытия остается прежней, в рамках проектно-разрешенной. Для произведения реконструкционных работ необходим проектный план.

Кроме строительно-монтажных работ направленных на перепланировку помещений, существуют реконструкционные мероприятия и переустройство. Представленные действия направлены на полезные изменения внутри помещения, требуют предварительного согласования со стороны соответствующих органов, согласнование перепланировки помещения является обязательными.

Переустройство жилых, технических помещений, подразумевает монтаж, демонтаж оборудования разного назначения, инженерных сетей обеспечения электроэнергией, телефоном, интернетом, телевиденьем. Включает монтаж дополнительного технического оборудования, без нарушения установленных проектом требований.

Мероприятия по реконструкции проводятся по причине переустройства помещения, совместно с последним, или до начала непосредственных работ. Подразумевают частичные изменения в архитектурном плане, внешнем облике, в несущих элементах, других менее значимых, не несущих важной нагрузки.

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?

Все представленные изменения реально зарегистрировать двумя способами:

Сделать работы по реконструкции в законном порядке, предварительно получив разрешение на их проведение перед началом работ.
Оформить документы на переделку по завершению самостоятельных ремонтно-строительных мероприятий.

Помнить, законный путь проще и быстрее, нежели оформление необходимой документации для перепланировки после самостоятельного изменения квартиры. Не забывайте, существует вероятность отказа со стороны государственных органов контроля за недвижимостью в оформлении сделанных изменений, придется возвращать помещению первоначальное состояние. С восстановлением важных, несущих элементов здания, работа будет трудоемкой.

Как узаконить перепланировку правильно?

Как и где узаконить перепланировку квартиры правильно? В целях правильного, согласования, получения законного разрешения на переделку квартиры необходимо:

Предоставить в муниципальные органы документы: заявление для проведения соответствующих работ, тех.паспорт жилого помещения, проект на проводимые изменения, справка, подтверждающая права на жилплощадь, акт о непринадлежности сооружения к охраняемым законом знаниям с пометкой о допустимости изменений.
Получить разрешение на проведение реконструкционных работ. Выдается муниципалитетом по общим нормам в течении полутора-двух месяцев с момента принятия документации. По получении на руки разрешения, рекомендуется приступить к согласованным строительно-ремонтным работам.
По завершению перепланировки, провести инвентаризацию жилья сотрудниками БТИ, с оформлением официального акта о соответствии проведенных работ проектно утвержденным. По подписании акта новые документы выдаются по прошествии десяти календарных суток.
В муниципальных органах власти получить официальное распоряжение на сохранение помещения в новом виде.
Занести новый план-проект в тех.паспорт жилплощади в контролирующих органах БТИ в двух экземплярах (фактическая, электронная версия).
Оформить кадастровый паспорт на обновленное жилье. Получают в кадастровой службе не позже, чем через тридцать дней.
Получить акт-свидетельство права на собственность. Все выше перечисленные документы подать в главное управление соответствующей службы кадастра.

После этого перепланировку жилья принято считать утвержденной законодательно. Процедура подобного оформления реконструкции отнимает много времени, но оформление незаконной, самостоятельной переделки жилья труднее.

Что нельзя делать владельцу?

Как узаконить сделанную перепланировку квартиры:

Заказать новые технические справки, документы, акты в проектном отделе БТИ.
Для фиксирования случая самостоятельной реконструкции жилья обратиться к сотрудникам БТИ.
Получить разрешение в муниципальных органах власти, в случае отказа — в районном суде.
После получения разрешения на руки, обратиться за дальнейшим оформлением в БТИ.

Далее по пунктам совершается то, что и с переделкой квартиры по закону. Заканчивается процесс получением нового акта о праве на реконструированную собственность. Существует ряд переделок, которые нельзя узаконить, даже по решению суда:

Монтаж, демонтаж межквартирных стен, перегородок.
Монтаж подогрева полов, стен от общего горячего снабжения.
Смещение элементов отопления на лоджии, балконы.
Перенос общедомовых стояков.
Создание жилых комнат маленькой площади (менее 9 кв. м.), маленькой ширины (менее 2.25 м.).
Создание ситуаций, условий, препятствующих нормальному функционированию дома, проживания жильцов, подходу к важным элементам сооружения.
Демонтаж важных несущих элементов дома.
Размещение технических помещений над жилыми (кроме квартир в два уровня).
Ликвидация, частичное уменьшение каналов вентиляции.

Во всех остальных случаях можно узаконить перепланировку. Самостоятельно проводить работы по изменению помещения не рекомендуется по причинам:

Узаконить сделанные изменения все равно придется, но сделать это будет сложнее и дольше.

Собственник незаконно перепланированного помещения не может совершать с последним действия юридического характера.

Любые незаконные изменения несут за собой административное наказание с приведением квартиры к первоначальному внешнему виду, либо оформлением переделок в установленном порядке.

Старайтесь выполнять все по закону, тогда вопросы сколько стоит узаконить перепланировку в квартире сделанную без разрешения, как правильно, быстро все оформить, вас волновать не будут.

Проект на перепланировку лучше покупать готовый, так всё будет намного быстрее.

Юридическая консультация по жилищным вопросам

Задайте вопрос специалисту по жилищным вопросам

96% успешных дел Профессиональные юристы Абсолютно БЕСПЛАТНО

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно, еще не сделанную или самовольную

Перепланировка жилого помещения может быть узаконена по собственной инициативе, по предписанию инспектора Жилищной инспекции или по решению суда. Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно? Какие документы для этого нужны, в какие сроки выполняется процедура регистрации и какова стоимость расходов? Об этом читайте ниже.

Когда можно обойтись без узаконения

Ответ на этот вопрос очевиден – если произведенные изменения пространства не подлежат включению в технический паспорт квартиры, заниматься их оформлением не нужно. Так, если речь идет о косметическом ремонте, остеклении балконов, то ничего приводить в соответствие с законом не нужно, поскольку нарушений нет (см. подробно что можно, а что нельзя делать в квартире при перепланировке ).

Когда обязательно следует узаконить перепланировку

В любых других случаях нужно обратиться в Жилинспекцию с заявлением о законности новой планировки. Наиболее частыми поводами для обращения в инспекцию являются случаи, когда:

собственник убрал встроенный шкаф, отметка о наличии которого есть в плане на жилое помещение;
произведены манипуляции с перегородками, если стена не несущая;
изменилась площадь холла, комнаты;
хозяин квартиры убрал балконную дверь – в этом случае также нужно это узаконить, поскольку увеличивается площадь примыкающей территории.

Чтобы разобраться, подлежит ли результат вашего ремонта разрешительной регистрации, можно обратиться в отдел архитектуры администрации района или в Жилищную инспекцию, в отдел справок (см. штраф и ответственность за незаконную перепланировку в квартире ). А также судебная практика: суд постановил лишить собственника жилья из-за незаконной перепланировки) .

Как узаконить перепланировку, если в плане БТИ сведений о ней нет

Специалисты в области жилья считают такую перепланировку еще официально не сделанной, поскольку в регистрирующих органах сведений о ней нет. Опытные проектировщики могут посоветовать в этом случае заняться оформлением как будто планируемого переустройства. Тогда можно избежать:

штрафа за самовольную перепланировку;
длительной процедуры узаконения (до 3-х месяцев);
лишней волокиты отображения в документах БТИ: при обращении за согласованием уже сделанного ремонта вас обяжут сначала отобразить его в плане, а потом только пройти процедуру по узаконению.

Заметим, что рекомендация обратиться за разрешением как будто еще не сделанных изменений относится к тем ситуациям, когда речь идет о несложном переустройстве. В случае, если вы уже сделали ремонт с существенными изменениями (например, затронуты несущие стены или перекрыта вентиляционная труба), то пойти таким путем не удастся – при согласовании на место обязан выехать инспектор Жилищной инспекции, чтобы понять, возможно ли осуществить то, о чем хозяин квартиры просит разрешение.

Алгоритм действий по утверждению плана переустройства
Готовим документы:

заявление (нужно заполнить в Жилинспекции);
свидетельство о праве собственности;
согласие всех проживающих лиц (в муниципальном жилье) или всех собственников, оформляется в письменном виде в свободной форме;
поэтажный план БТИ, техпаспорт;
проект перепланировки, а также заключение о безопасности ремонтных работ (заказывается в лицензированных организациях).

Ждем рассмотрения заявления (примерно 1 месяц).
После получения положительного решения о возможности проведения запланированных работ обращаемся в Жилинспекцию для согласования даты составления акта приема работ.
Инспектор, посетивший отремонтированную квартиру, составляет акт соответствия проведенных работ проекту, после чего перепланировка считается законной.

Как узаконить уже сделанное переустройство через Жилищную инспекцию

Узаконить уже сделанную самовольную перепланировку квартиры можно посредством обращения в жилищную инспекцию. При этом необходимо знать, что:

выдача разрешения будет возможно только в том случае, если инспектор зафиксирует отсутствие нарушений СНиПов, СаНПиНов, требований постановлений местного жилищного законодательства. На практике граждане желают узаконить абсолютное большинство измененных планировок с существенными нарушениями (поэтому мы и рекомендовали, по возможности, обращаться за согласованием как будто планируемого ремонта);
придется заплатить штраф за административное правонарушение, выразившееся в самовольном переустройстве (от 2000 до 2500 рублей ).

Пошаговая инструкция
Подготавливаем пакет документов:

правоустанавливающие документы на жилое помещение;
согласие всех собственников и членов семьи нанимателей;
план БТИ;
технический план.

Обращаемся в БТИ

Предоставляем указанные документы в БТИ для получения нового плана, в котором будут отражены сделанные вами изменения. Для его составления сотрудник БТИ обязан выехать по адресу вашей квартиры для замеров.

Обращаемся в Жилинспекцию

Предоставляем в Жилинспекцию новый план БТИ, а также:

проект переустройства;
заключение контролирующих органов (в зависимости от проекта, ими могут быть: пожарный надзор, Роспотребнадзор, газовые службы и т.д.);
согласие всех собственников жилья, а также соседей (в случае, если затронуты их интересы).

В основном, документы на узаконение совпадают с теми, которые должны быть представлены и на предварительное согласование, еще до ремонтных работ. К перечню документов необходимо приложить заявление (содержание аналогично заявлению о согласовании еще несделанного ремонта).

После рассмотрения пакета ваших документов (обычно в течение 45 дней) заявителю выдадут решение о согласовании переустройства или об отказе в выдаче разрешения. 4. Если решение положительное, получаем новый кадастровый паспорт. Для этого нужно обратиться в Росреестр (в Кадастровую палату), представив следующие документы:

технический план;
свидетельство о праве собственности на квартиру, в которой была переделка;
план БТИ;
решение контролирующих органов о том, что переустройство согласовано.

Эти же документы подаются в Росреестр в последующем для получения нового свидетельства о праве собственности (оно необходимо только в случае изменения площади квартиры, как в сторону увеличения, так и уменьшения).

Если незаконное изменение планировки есть в плане БТИ

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, если ее наличие отображено в плане БТИ? Такую планировку можно утвердить только через суд. В данном случае имеются ввиду отметки красным цветов в плане БТИ, указывающие на невозможность выдачи разрешения Жилинспекцией. Основания для такого решения совпадают с правилами, которые запрещают следующие изменения:

перенос батарей центрального отопления на балкон;
изменения конфигурации полов;
расширение площади кухни за счет санузла либо комнаты;
другое.

В случае, если вы не согласны с признанием вашей планировки незаконной, можно попробовать устранить нарушения, препятствующие регистрации, после чего снова обратиться за согласованием. В сложных случаях такая процедура может длиться годами. Если в действиях сотрудников Жилинспекции вы усматриваете нарушения жилищного законодательства, можете обратиться в суд, представив свои доводы и доказательства соответствия ремонтных работ требованиям Жилищного кодекса РФ.

Состоявшееся судебное решение поставит точку в решении вопроса. Если ваши исковые требования будут удовлетворены, то Жилищную инспекцию обяжут выдать разрешение, а БТИ – новый технический план.

Вместе с тем, в подавляющем большинстве суд признает действия Жилищной инспекции законными, поскольку четкие требования Жилищного законодательства не создают коллизий и неясностей. В случае отрицательного решения суда собственника обяжут вернуть жилье в первоначальный вид.

Итак, если на плане БТИ есть отметки красного цвета, то иначе, как через суд, узаконить ремонт нельзя. Исковое заявление подается в суд того района, на территории которого находится жилье:

Образец искового заявления

В Ленинский районный суд г.______
Истец: Новиков А.А. проживающий
по адресу: г._____, ул. _____, д.___ кв.___
тел._________________
Ответчик: Жилищная инспекция г._______,
адрес: г._______, ул._________,д.___

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии
без согласования государственного органа

Я, Новиков А.А.я. являюсь собственником кв.__ д.___ по ул.________ г._________, проживаю по указанному адресу со своей семьей – супругой Новиковой А.В. совершеннолетними детьми Новиковым С.А. Новиковой М.А.

С 01.01.2016 по 01.04.2016 я произвел в указанной квартире ремонтные работы (указать, какие именно работы выполнены и какие изменения были проведены).

В связи с тем, что указанные работы не нарушают санитарные и строительные нормы, собственники соседних жилых помещений не возражают против переустройства моей квартиры, от членов моей семьи отобрано согласие, угрозы чьей-либо жизни или здоровью не имеется, на основании статьи 29 ЖК РФ, в соответствии со ст. 131-132 ГПК РФ,

Вынести решение о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.
Приложение:

копия свидетельства о праве собственности № _____, выдано______(дата выдачи и наименование органа);
копия плана паспорта на квартиру;
заключение о соответствии проведенных ремонтных работ в соответствии с требованиями жилищного законодательства;
квитанция об оплате госпошлины (300 рублей);
копия документов, подготовленных для ответчика.

Новиков А.А. ____________ подпись, _______ дата.

К заявлению можно приложить также копию отказа в выдаче разрешения (если таковое имеется), а также любые другие документы, подтверждающие законность произведенных вами ремонтных работ. Если решение суда положительное, то:

Нужно дождаться вступления его в законную силу (после истечения одного месяца со дня вручения копии стороне, если не было обжаловано; если была подана апелляционная жалоба – то решение вступает в законную силу в день рассмотрения во второй инстанции);
Предоставить данное решение в БТИ для оформления.

Сколько стоит узаконить переустройство у специалистов

Конечно, специалисты жилищных норм имеют огромный опыт в узаконении квартир после изменения планировки, поэтому помощь таких профессионалов никогда не бывает лишней. Чтобы узнать, сколько примерно стоит услуга по обследованию квартиры, анализа выполненных работ и оценке возможности узаконить перепланировку в 2016 году, попробуем сориентировать вас по московским ценам.

Так, процедура согласования таких изменений, как установка перегородок, не являющихся несущими стенами, проемы в таких перегородках будет стоить примерно от 30 000 до 50 000 рублей.
Расширение площади ванной комнаты за счет холла или коридора, ликвидация перегородки между жилой комнатой и кухней и т.д. обойдется собственнику примерно в 60 000-100 000 рублей.
Самым сложным и дорогим согласованием считаются различные вмешательства в расположение несущих стен квартиры. В этом случае процедура может стоить от 100 000 рублей.
Итоговая сумма зависит от площади жилья, сложности перепланировки и объема ремонтных работ.

Мы видим, что стоимость услуги по узаконению перепланировки стоит недешево, тем более что к этим тратам прибавится и стоимость самих ремонтных работ, а также заказ заключения о соответствии их проекту.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

Как быть если на кухне была небольшая кладовая отделенная стеной, стену убрали и соединили кухню с кладовой в одно помещение. При этом на кадастровом паспорте кладовая есть а в техническом паспорте сделанном позже отображена кухня без кладовой? Можно ли продать квартиру с такими документами?

Здравствуйте, Оксана. Вашу квартиру продать можно при условии надлежащего оформления документов: технический и кадастровый паспорта должны совпадать. Подайте заявление об утверждении перепланировки в Жилинспекцию, предоставив имеющийся план, правоустанавливающие документы. С большой вероятностью вам выдадут разрешение (ведь несущую стену вы не трогали?), после чего можете обратиться в Кадастровую палату для получения кадастрового паспорта.

У наших родственников возник вопрос: Как быть если из комнаты,сделали кухню-гостиную (или может правильнее студию) пробросив водопроводные трубы и сливную трубу на 60 см. Комната находится на одной линии с бывшей кухней, которая меньше по площади.

Квартира хрущёвка У меня незначительная перепланировка. Убрал пару деревянных шкафов. совместил ванну с туалетом.( несущие стены не затронуты и другие инфрастуктуры газ,вода,электрика. Как я понял мне лучше подать заявление в Жилинспекцию
. на якобы перепланировку в квартире того что я уже изменил? Какая вероятность того что инспекция даст положительный ответ в моём не значитеьном изменении? будут ли они выезжать на место ?

Если Вы убрали встроенные шкафы, которые присутствуют на плане квартиры, тем более если убрали стену, то регистрировать перепланировку нужно обязательно. Каково будет решение инспектора сказать заочно невозможно.

Здравствуйте. У нас такая ситуация: угловая однушка перепланирована на две комнаты. Несущие стены не затронуты, пожарные и санитарные нормы не нарушины( есть справки), но уменьшина жилая площадь, ни в кадастровом ни в техническом паспартах отметок о перепланировке нет. Куда лучше обратьться в жил инспекцию или сразу в суд.

Здравствуйте, Татьяна. Можно обратиться в жилинспекцию, предоставив новый план, оформленный в БТИ. Поскольку вы не затронули несущие стены, думаю, возможно будет обойтись без суда. В то же время, если инспектор увидит другие существенные нарушения. на которые, возможно, вы не обратили внимание, возможен отказ в согласовании. Тогда узаконите перепланировку через суд.

Здравствуйте. Квартира в Москве, в деревянном доме с частичными удобствами( без горячей воды, ванной). Есть только туалет. Отопление- АГВ. Квартира муниципальная. Хотели оформить договор соцнайма для приватизации- нам отказали, в связи с тем, что сделана незаконная перепланировка, только вот ее делало государство еще до нашего вселения (в барак был проведен газ и пристроен туалет). Т.е. квартиру предоставили с уже сделанными изменениями (с газом и туалетом). За 34 года проживания- никаких изменений мы не производили, сейчас от нас требуют узаконить перепланировку. Как лучше поступить? Должны ли мы доказывать, что ничего не меняли, или надо узаконить то, что есть на сегодняшний день. Причем, разница даже в метраже- по плану БТИ- 25м, а в платежках за квартиру пишут 37, соответственно и считают неверно, но исправлять отказываются, пока не решен вопрос с несуществующей перепланировкой. Что можно сделать?

Здравствуйте, Лариса. Вам нужно обратиться в суд с заявлением об узаконении перепланировки, при этом все данные о том, с какого времени вы проживаете и что вы абсолютно ничего не меняли, вы должны представить. В судебное заседание будет вызван представитель муниципалитета, который является так называемым заинтересованным лицом. Решений может быть два: либо перепланировку узаконят либо обяжут муниципалитет переделать так, чтоб не было нарушений.

Разъясните пожалуйста, новый техплан нужно изготовить для Росреестра до утверждения акта перепланировки в муниципалитете или после утверждения акта? Разрешение на перепланировку было получено. Заранее спасибо

Здравствуйте, Светлана. После разрешения перепланировки вы можете приступать к ремонту. После того, как перепланировка выполнена и после подписания акта о приемке вы должны получить новый технический план БТИ, где будут указаны все изменения. После этого вы уже можете обращаться в Росреестр.

Какие подразумеваются документы в исковом заявлении "копия документов, подготовленных для ответчика"?

Здравствуйте, Андрей. Это, прежде всего, копия искового заявления — приобщается в обязательном порядке, а также все те документы, содержание которых вы как истец желаете донести до ответчика — копия заключения эксперта об оценке, например, или расчёт стоимости лечения.

Добрый день! Подскажите пожалуйста мы купили квартиру на первом этаже, и хотим объединить кухню и зал (как студия),но на руках у нас только договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации право. Какие нам нужны документы на перепланировку и где их взять?

Здравствуйте, Екатерина. Если вы не задействуете несущую стену, то перепланировку по объединению кухни и зала можно согласовать.Кроме того, при соединении этих помещений, при наличии газовой плиты, нужно продумать, как сделать дверь, которая должна быть между кухней и жилой комнатой. В некоторых случаях это может быть раздвижная дверь. Вам нужно составить проект перепланировки, согласовать его в Жилинспекции, после ремонта будет составлен акт, который впоследствии вам понадобится для внесения изменений в паспорт на квартиру и в Росреестр.

Добрый день, подскажите, могу ли я продавать квартиру, если узаконение перепланировки произошло,(Объединили санузел) но решение суда вступит в силу только через месяц. Я единственный собственник, на руках договор на передачу квартиры в собственность граждан. В БТИ сказали, что нужно сначала сделать тех. план и кадастровый паспорт, поскольку в договоре площадь квартиры больше, я так понимаю раньше входила площадь балкона.

Здравствуйте, Татьяна. В БТИ вам сказали правильно, пока не изготовлен новый кадастровый паспорт и изменения не зарегистрированы, квартиру продать невозможно. Сначала нужно получить все документы, в которых указана реальная площадь после перепланировки и потом можно оформить договор купли-продажи. Кстати, соблюдение такого порядка и в ваших интересах: впоследствии покупатели не смогут оспорить договор по основаниям несоответствия жилплощади фактической.

Здравствуйте, Дмитрий. Если перепланировка не касается несущих стен, то заключение можно заказать в любой проектной компании, имеющей допуск СРО. Если нужно заключение по перепланировке, в которой задействованы несущие стены, то нужно обратиться к автору проекта дома. В Москве авторами проектов жилых домов могут быть проектные государственные институты (например, ОАО МНИИТЭП).

Здравствуйте.В 2009 году приобрела квартиру у застройщика,в черновом варианте(без отделки).После подписания договора купли-продажи квартиры и регистрации в "Федеральной кадастровой палате" на руках у меня оказались следующие документы-Свидетельство о государственной регистрации права; кадастровый паспорт помещения; Акт приема-передачи помещения(квартиры); договор купли-продажи жилого помещения.После чего был выполнен ремонт помещения. В настоящее время я выставила квартиру на продажу.Обратилась в БТИ для изготовления технического плана квартиры, при обследовании квартиры специалист БТИ указал на имеющуюся перепланировку ,а именно-установка сантехнического оборудования(унитаз,раковина,душевая кабина) в санузле.Все оборудование привязано по расположению к вводу в квартиру труб водопровода ,канализации и отвода воды.Откладывать продажу не хочется,но процесс узаконивания перепланировки не скорый,да и считается ли установка сантехники перепланировкой? Помогите разобраться и подскажите ,пожалуйста,как действовать?.

Здравствуйте, Людмила. По установке унитаза и раковины вопросов быть не должно, если не изменено положение трубопроводов. А вот установку гидромассажной ванны или душевой кабины нужно согласовать по эскизу с приложением паспорта на изделие, в упрощённом порядке. Считается, что проектом дома установка кабины не предусмотрено.

Здраствуйте хотел узнать купил квартиру в ипотеку в тех паспорте на квартиру сперва не обратил внимание был рисунок квартиры но когда я вник в нее то понял что были изменения а именно в несущей стене сделан проем для двери и увиличена площадь туалета с ванной что мне в данный момент сделать узаконить как я понял не получится так как в договоре по ипотеке указанно не производить перепланировок

Здравствуйте, Флорит. Видимо, банк тоже не обратил внимание на изменения в квартире, которые невозможно узаконить. Считаю, что вам сейчас ничего не нужно делать. Узаконить такую перепланировку вряд ли возможно, скорее всего только под определенным условием — например, при укреплении несущей стену дополнительной конструкцией. Но любые изменения могут быть только с согласия банка — прочитайте свой кредитный договор, вероятно, в нем есть пункт о праве расторжения договора в случае самовольного переустройства.
Мне кажется, нужно проконсультироваться с техниками, можно ли теоретически узаконить перепланировку, если ответ будет категорически отрицательный — надо думать, как вернуть в состояние "как было". Поскольку и здесь понадобится согласие банка, то, возможно, разумнее оставить этот вопрос до полного погашения долга.

Здравствуйте! Собственник квартиры, расположенной на первом этаже произвел несогласованную перепланировку, увеличив площадь кухни за счет санузла и коридора. Возможно ли ее узаконить, учитывая что квартира находится на первом этаже и как избежать штрафа?

Здравствуйте, Татьяна. Площадь кухни по общему правилу не может быть увеличена за счет санузла, но поскольку это сделано в квартире на первом этаже, то такую перепланировку можно попробовать согласовать.

Здравствуйте! Можно ли зарегистрировать перепланировку если убрана дверь ведущая на кухню, с газовой плитой, и уменьшен коридор проходящий рядом с ванной комнатой и туалетом, за счет увеличения ванной и туалета. В ванной и туалете демонтированы внутренние стенки, несущие стены не тронуты. В ванной: смена раковины, установка душевой кабины и стиральной машины, в туалете смена санузла. А также был уменьшен размер одной из комнат и оборудована гардеробная. Заранее спасибо.

Здравствуйте, Игорь. Вашу перепланировку можно согласовать, если кухня сообщается с коридором, а не с жилой комнатой напрямую, а также если уменьшенная комната более 9 кв.м. Согласование будет касаться уменьшения коридора и сноса перегородок, установки душевой кабины, уменьшение комнаты и оборудования гардеробной. Смена сантехники и установка бытовых приборов (стиральная машина) к перепланировке не относится.

Здравствуйте! Покупаю квартиру в ипотеку, в которой объединили туалет с ванной комнатой, перепланировка узаконена, все документы имеются, кроме нового кадастрового паспорта. Могу ли я оформить ипотеку по старому кадастровому паспорту, а новый паспорт получить после сделки самостоятельно, используя пакет документов старого владельца? И какие денежные затраты я могу понести?

Здравствуйте, Анатолий. Новый кадастровый паспорт может получить либо собственник, либо лицо по доверенности. Поэтому рекомендую обратиться нынешнему собственнику за получением нового кадастрового паспорта, а потом уже заниматься вопросом купли-продажи.
Оформить ипотеку по старому кадастровому паспорту вам вряд ли удастся, поскольку все остальные документы уже содержат новые сведения, а кадастровый паспорт не обновлен, поэтому из-за расхождений сделку банк может не одобрить, а в Росреестре — отказать в регистрации.

Здравствуйте!В своё время объединил ванну с туалетом не нарушая площади и когда начал приватизацию мне было отказано.БТИ выдало паспорт с изменениями, без красных линий.Где можно получить согласование?

Здравствуйте, Александр. Нужно получить согласие в жилищной инспекции.

Здравствуйте! Купила квартиру в панельном доме (новостройка). Когда принимала квартиру, сотрудник который выдавал ключи от квартиры, сказал, что можно убрать стену из маленького коридора, при этом расширив кухню (стена была выложена из пенобетонных блоков — вход в кухню). Собираюсь продавать квартиру. В плане БТИ на квартиру и в техническом паспорте, у меня коридор и из него вход в кухню.
Какие мне нужно собрать документы и куда обратиться по поводу уже готовой перепланировки квартиры. Подскажите пожалуйста поэтапно действия, чтобы узаконить перепланировку. Заранее благодарна.

Здравствуйте, Татьяна. Вам нужно собрать документы на квартиру, составить проект перепланировки — как будто вы её только собираетесь делать, подать документы на согласование в Жилинспекцию. После одобрения предоставить акт выполненных работ, жилинспекцией все проверяется (соответствие проекта и фактической переделки), после этого вы можете узаконить перепланировку и продать квартиру.

добрый день. можно ли зарегистрировать перепланировку если были выполнены следующие работы: из гипсокартона сделана стена-перегородка, что позволило получить две изолированные комнаты, из ниши сделали дверной проем с установкой двери, в коридоре в стене выбили нишу и при установке входной двери прихватили небольшую часть территории подъезда. Хотелось бы узнать как поступить правильно и с минимальными затратами.

Здравствуйте, Елена. Изолированные комнаты не должны быть менее 9кв.м, при этом по ширине не менее 2,25 м, если такие параметры соответствуют вашим — перепланировку можно узаконить. Сложнее с тем, что была частично задействована территория подъезда. Насколько небольшую территорию общего пользования вы заняли? Все вопросы, связанные с оформлением в собственность общей территории, решаются на собрании жильцов путём голосования большинства.

Добрый день ,была увеличена кухня за счет уменьшения ванной-жилинспекция отказала .Возможен ли положительный ответ в суде? Заранее благодарна.

Здравствуйте, Татьяна. Вы произвели переделку, которая практически никогда не может быть узаконена, даже через суд.

Здравствуйте, Вера. Купил квартиру в ипотеку без межкомнатных перегородок (только фрагменты несущих стен и вент. короба), без водопровода и электропроводки, без стяжки пола — всё в черновом варианте, от застройщика. Делаю ремонт самостоятельно, без профессионального строительного образования, но на основании СНиПов и ГОСТов. Лоджию не объединяю, несущие конструкции и короба не трогаю, нагрузку на перекрытия не превышаю. Что меня ждёт в конце ремонта? Нужно ли будет предоставлять Акт о проведённых работах или другую отчётность? Если да, то имею ли я право её составлять? И где я смогу такие "самопальные" акты утвердить? 🙂 Спасибо!

Здравствуйте, Владимир. У вас квартира так называемой "свободной планировки". Обычно в поэтапном плане БТИ пунктиром или иным способом указано примерное расположение "мокрых" зон, кухни и жилых комнат. Если вы при возведении перегородок, установке инженерных сетей все это соблюдаете в соответствии с планом — нужно будет составить эскиз и согласовать его в Жилинспекции. Если ремонт все же касается нарушения зонирования, то придётся обратиться к специалистам за проектом. Акт выполненных работ вы можете составить сами и скрепить подписью представителя ТСЖ. Самое главное — чтобы вы действительно не нарушали СНиПов.

Доброго дня.
У меня 2 ком. квартира в новостройке средний этаж. Возник вопрос по возведению перегородок, могу ли я возвести стену между кухней и гостиной за счет уменьшения площади гостиной не затрагивая перенос инженерных коммуникаций.
Прочитав много информации на эту тему запутался в понятиях и определениях.
Получается объединять кухню с гостинной можно а переносить перегородку на 70-90 см нельзя? При объединении ведь мокрая зона автоматически расширяется до размеров кухни-гостинной и наезжает на жилую комнату снизу.

Здравствуйте, Сергей. Считать, что при объединении кухни и гостиной получается одна большая мокрая зона, "наезжающая" на квартиру снизу, не совсем правильно, ведь вся объединённая площадь не становится одной большой кухней, зоны соблюдаются. Вам можно поставить перегородку согласно плану БТИ или поэтажному плану застройщика, где вы увидите расположение мокрых зон, кухни в том числе. На плане отграничение в виде сплошной линии не будет отмечено, поскольку изначально ваша планировка этого не предусматривает, но указание пунктиром расположения жилых и нежилых зон должно быть.

Задайте свой вопрос

Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.